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전세 월세 반전세 차이 장단점은? (반전세 계산법)

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전월세 전환율과 반전세 계산 간단 정리

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전월세 전환율이란

계약갱신청구권과 월세 전환 반전세

마치며

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반전세 뜻과 장점 단점, 주의사항 총정리

요즘같이 부동산 시장이 침체될 경우 반전세 계약을 많이 합니다. 반전세 뜻과 장점 단점 계약시 유의사항에 대해 알아보겠습니다.

반전세 뜻과 장점 단점, 주의사항 총정리 2 반전세

반전세 뜻과 장단점 주의사항 정리

일단 반전세는 전세와 월세가 섞인 임대차 계약을 말합니다. 일반적으로는 전세 계약이 끝나고 재계약을 할때 많이 사용합니다. 전세보증금 상승분에 대해서 일부 월세로 전환하는 형태로 임대 계약을 합니다.

세입자 장점 단점

장점부터 말하면, 세입자의 경우에는 전세 재계약을 위한 큰 목돈을 마련하지 않아도 됩니다. 못해도 500에서 1000만원을 구하는 것은 쉬운 일은 아닙니다. 그래서 이런 경우에 더 싼 집을 찾기보다 반전세로 전환하면 큰 돈을 구하지 않아도 됩니다.

그리고 전세 보증금을 지킬수 있습니다. 전세 보증금이 높아졌을 경우에, 혹시라도 집 주인이 집을 팔거나 경매에 넘어가는 경우가 생길 수 있습니다. 이 경우에 집주인의 세금문제 및 임금체불등의 문제가 걸려있다면 전세보증금은 크게 선순위가 되지 않습니다. 그래서 전세보증금이 너무 커서 좋지 않은데 이런 경우에 반전세는 장점이 될수 있습니다.

월세 세액공제나 전세소득공제를 할 수 있습니다. 매월 집주인에게 월세를 내면 월세 세액공제가 가능합니다. 그리고 전세자금 대출을 받고 있었다면 연말정산 전세 소득공제 또한 가능합니다.

하지만 단점도 있습니다. 당연히 매달 월세를 내야 하므로 그에 대한 부담이 매우 큽니다. 만약 전세자금도 대출이라면 전세대출 이자 + 월세를 내야 되기 때문에 부담이 될수도 있습니다.

집주인 장점 단점

집주인의 경우 월세 수익이 생기는 것은 큰 장점입니다. 매달 현금이 들어온다는 것이 좋은 것입니다.

하지만 단점으로는 위의 세입자의 단점에 해당하는 현금마련 때문에 생각보다 반전세를 원하는 세입자가 없습니다. 그 것 빼고는 크게 단점이 없는 것 같습니다.

보증보험

전세같이 보증보험 가입이 됩니다. 이제는 법으로도 보증보험 가입이 의무화 되었기 때문에 안전합니다.

전세대출

전세대출도 가능합니다. 기본적으로 전세에 대한 모든 것이 다 된다고 보면 됩니다.

주의사항

월세는 보통 1년 계약을 하고 전세는 2년 계약을 합니다. 월세나 전세 두가지를 다 가지고 있기 때문에 계약기간은 세입자의 현재 자금 상황에 맞게 잡으시면 됩니다.

중요한 것은 확정일자 입니다. 확정일자는 무조건 계약서를 다시 쓰면 다시 작성해서 받는 것입니다. 전세에서 전환시에도 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 받고 등기부등본 확인까지 해야 법적인 보호를 최대한 받을수 있습니다.

그리고 전세보증금이 월세로 전환될 때 전월세 전환율에 맞게 잘 계산 되었는지 확인해야 됩니다. 전월세전환율– 이 링크 글에서 전월세 전환율에 대해서 정리했습니다. 전월세 계산기 사용까지 정리되어 있으므로 참조하시면 되겠습니다.

수도권에 전세난이 생기면서 나온 반전세 뜻 장점과 단점

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인기 지역에 전세가 없어지는 일명 전세난이 발생하고 있습니다

이후 풍선효과로 인기지역에 주변 지역까지도

전세난이 번지고 있는 상황입니다

이런 전세난이 발생하게되면 전세의 희소성이 높아져서

전세를 내놓은 집주인들은 조금이라도 더 좋은 조건으로

계약을 하고자 하는데 그게 바로 반전세입니다

전세에 대해서 간단히 알아보고 가겠습니다!

전세는 전세계중에서 한국에서만 있는 제도중 하나입니다

월세와는 달리 일정 보증금만 맡기면 공짜로 살 수가 있어서

우리나라가 힘들던 시절에 힘든 국민들의

주거안정성을 높이기위해서 나왔던 제도입니다

우리나라에 있는 미군기지 근처의 집들만 보더라도

월 200, 월300, 월 400까지도 지불을 하면서

우리나라에서 거주하고있는 미군들을 쉽게 찾아볼 수 있습니다

반전세는 반은 전세, 반은 월세라는 뜻을 가지고 있습니다

하지만 현실적으로는 전세 80% + 월세 20% 정도의 비율로

반전세 계약이 진행되고 있습니다!

예 : 일반 전세 – 전세금 6억 / 반전세 – 전세금 5억 + 월세 60만 원

일반적으로 보증금 1억을 반전세로 돌릴 때는 5%~7%로 변환되며,

이는 1억당 월세 50만 원~70만 원인 셈이 됩니다

매물이 귀해지고 은행이자는 적고 세금의 부담은 커진 집주인들이

갑질 아닌 갑질로 “반전세로 계약합시다, 아니면 새로 구합니다”

유리한 조건으로 계약을 하시는 식으로 많이 늘어나고 있습니다

집주인이 월세를 많이 받는 만큼

세입자 입장에서는 전세의 특장점인 주거안정성이

떨어질 수밖에 없는 상황이 됩니다

하지만 반전세를 무조건 나쁘다고만은 할 수 없습니다

만약 내가 아이의 교육을 위해서 꼭 이 집이 필요한데

전세자금을 아무리 당겨도 여건이 되지를 않는다면

반전세를 이용한 계약을 할 수도 있습니다

내가 마련한 자금은 4억인데

그 집이 5억 인 경우에는 포기를 해야 하는 것이 맞지만

반전세로 4억 + 월세로 계약을 할 수도 있습니다

물론 매달 지출되는 월세는 너무 큰 부담으로 올 수도 있습니다

이런 식의 계약은 꼭꼭! 필요한 경우에만 진행하시길 바랍니다

전세와 반전세, 큰 보증금이 있는 계약형태에서는

나라도 아닌 은행도 아닌 개개인간의 신뢰로 계약을 하게 됩니다

내 피 같은 돈, 내 소중한 돈을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다

1. 등기부등본 부채 확인

-> 만약 집주인이 부도를 인정하고 주택이 경매로 넘어가게 되면

1순위가 주택에 딸린 대출을 회수하는 것이 먼저입니다

그 이후에 남은 금액을 세입자가 가져가는 것이고요

A집과 B집이 있는데 한쪽은 부채가 없고 한쪽은 부채가 있다면

당연히 부채가 없는 쪽이 만약의 상황에 훨씬 더 안전합니다

2. 임대차 계약서 작성 및 확정일자, 전세권 설정

-> 내가 이 집에서 살고 있었다를 서류화해서 증거로 남기는 것입니다

임대차계약서를 가지고 법원, 등기소, 동사무소 등에서 확정일자를 받습니다

간단하게는 주민등록 전입신고를 하면 확정일자 또한 받을 수 있습니다

그 이후에 집주인 동의하에 전세권 설정을 하시면

보증금을 되찾는 과정에서 훨씬 유리해집니다

3. 전세보증보험 가입

HUG주택도시 보증 공사, SGI서울보증에서 가입이 가능하며,

전세보증금을 지켜주는 보험입니다

가입한 주택의 집주인이 보증금을 안 돌려준다면

HUG, SGI에서 세입자에게 보증금을 선지급해주고

추후에 보증금을 회수하는 방식입니다!

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월세와 전세, 반전세의 차이와 장단점

집 없는 캥거루 족, 그게 바로 나야

월세와 전세, 반전세의 차이, 장단점

월세는 집을 일정 기간 대여하는 대가를 매달 임대인에게 지급합니다. 전세에 비해 목돈(보증금)이 적어도 집을 대여할 수 있다는 장점이 있지만, 매달 월세와 관리비가 고정지출 로 나가며, 보통 보증금이 적다면 월세의 금액이 커지는 단점이 있습니다. 월세로 입주할 때에는 집주인이 도배를 해 주어야 하며, 집과 관련된 모든 수리와 비용을 집주인이 부담을 하는 것이 관습입니다. 또 보증금으로 묶여있는 금액이 크지 않기 때문에 집을 자주 옮겨야하는 상황이라면 전세보다는 월세가 편합니다.

전세는 일정 기간 집을 빌리는 대가로 목돈(보증금)을 임대인에게 맡기는 방식입니다. 계약기간은 현재 2년이 일반적이며, 그 동안에 드는 추가적인 비용은 없습니다. 월세와 다르게 관리비 외에는 매달 나가는 고정지출이 없는 대신, 목돈이 없다면 대출을 받는 경우가 많으며 이에 대한 이자 비용이 추가적으로 생깁니다. 또 계약기간이 지나면 임대인이 전세금을 높이는 경우가 많은데, 이에 대한 부담을 월세는 매달 나눠서 지불하기에 부담이 적다면, 전세의 경우 금액의 차이가 크기 때문에 부담이 크다는 단점이 있습니다. 전세로 입주할 때에는 보통 도배, 장판은 임차인이 하며, 기간 시설(보일러, 벽 등) 외의 임차인이 사용하면서 닳을 수 있는 고장(전등, 수도꼭지 등)은 임차인이 부담하는 것이 관습입니다.

물론 법으로 명시되있지 않는 관습으로, 확실히 하기 위해서는 계약서에 명시가 필요합니다.

반전세는 월세와 전세의 특성을 함께 가지고 있습니다. 일정 기간동안 집을 빌리는 대가로 전세보다는 적은 금액의 보증금을 임대인에게 제공하고, 월세보다는 적은 금액을 매달 지급합니다. 목돈의 부담의 덜하고, 매달 나가는 고정 비용이 덜하다는 장점을 가지고 있습니다.

월세가 좋을까? 전세가 좋을까?

한국은 주거를 위한 전세자금 대출이 발달되어 있습니다. 또 현재 금리로서는 월세보다 전세대출의 이율이 싸기 때문에 목돈이 없다면 대출을 받아 전세로 들어가는 것이 임차인에게는 이득이라고 볼 수 있습니다.

혹자는 전세로 인해 목돈이 묶이면, 그 돈으로 투자할 수 있는 기회를 날릴 수 있지 않느냐 라는 시선에서 전세보다는 월세를 추천하는 경우가 있습니다. 하지만 요즘같은 불경기, 저금리 시대에는 빚을 내서 투자하는 것은 위험한 도박에 가깝다고 생각합니다. 오히려 월세를 아껴서 목돈을 만들 수 있습니다. 현재는 전세보증보험도 있어서 보증금을 떼일 위험도 줄었습니다.

우리는 어렸을 때부터 빚은 나쁜거라는 말을 들으며 자라왔습니다. 저도 그래서 어렸을 때에는 월세가 좋다는 생각을 하였구요. 매달 지출해야 하는 비용이 커도, 어쨌든 빚은 없다는 생각이었으니깐요. 하지만 본인에게 필요한 어느 정도의 대출은 오히려 이득이라고 할 수 있습니다.

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