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The-K 저축은행
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소규모 건축자금 대출은 어떻게 진행될까? : 네이버 블로그
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다가구주택자금대출 – 우리은행
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건축할 때 이용할 수 있는 건축자금 종류
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건축할 때 들어가는 비용이 없을 때 이용할 수 있는 건축자금 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다
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소규모 건축자금 대출은 어떻게 진행될까?
여하튼 토지담보대출로 공사비를 충당하게 됩니다. 부동산에서 거래 되고 있는 주변 거래시세를 토대로 가치가 매겨집니다. 요즘은 공시지가 대비 큰 폭의 차이는 없기도 합니다. 물론 이 또한 감정평가사가 방문하기도 하고 부동산을 통해 시세를 알아보기도 하긴 하지만 토지담보대출일 경우 시세의 70%(은행마다 조금씩 다름)까지 대출한도가 나올 수 있습니다. 토지 시세가 싸다고 하면 대출한도는 적을 수 밖에 없지만 일단 토지를 담보로 대출을 하면 부족한 공사비는 충당 할 수 있습니다. 다만 토지 구입시 대출이 있다면 이 부분은 공제하겠지요.
일단 토지로 담보대출을 하게 되면 금융기관에서는 지상권 설정을 하게 됩니다.
담보대출 토지에 건물을 짓게 되면 토지 소유권자와 건물 소유권자간의 법적 분쟁이 생길 수 있는 점을 사전에 차단하고 금융기관에서는 당초 지상권을 통해 기 대출된 토지 에 지어지게 되는 건물을 금융기관이 권리를 갖게 되는 법적인 내용입니다.
토지는 대출을 받는 분의 것이지만 그 위에 건물을 짓기 위해서 금융기관의 승낙을 얻어야 한다는 것입니다. 대부분의 건축주들은 토지+건물이 같은 소유주 입니다. 간혹 공동 명의로 돼 있는 경우도 있지만 지상권 설정이 있다면 해당 금융 기관과 상의 하면 됩니다. 이런점이 어려운 분들은 우리에게 연락 주시기 바랍니다. 여러분에게 최고의 조건으로 금융자문 해 드리겠습니다.
이 콘텐츠와 함께 보면 좋은 자료 입니다.
참고자료 : 제 1, 2 금융권 부동산 PF 평가표
<제 1금융권의 부동산 PF 평가표>
대상자 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)으로서 주택을 건축하거나 이에 소요된 자금을 보전하고자 하는 자 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)으로서 주택 또는 준주택을 개량하거나 이에 소요된 자금을 보전하고자 하는 자
대상자금 주택을 건축하는데 소요되거나 소요된 자금 주택 또는 준주택을 수선, 증개축하는데 소요되거나 소요된 자금
대상목적물 신청인이 소유하고 있는 주택으로 실제 주거용으로 이용하고 있거나 이용할 예정 신청인이 소유하고 있는 주택 또는 준주택으로서 실제 주거용으로 이용하고 있거나 이용할 예정
신청시기 건축허가일로부터 소유권보존등기 후 3개월이 되는 날까지 공사계약일로부터 공사완료일 또는 사용승인일 후 3개월이 되는 날까지
보증한도 아래 세가지 중 가장 적은 금액 1) 통합 보증한도 : 3억원 – 기 보증잔액(건축개량자금보증, 모기지신용보증, 구상채권회수보증, 임대보증금반환자금보증, 월세자금보증) 2) 보증종류별 보증한도 : 1억원 – 기 건축(개량)보증잔액 3) 소요자금별 보증한도 : (주택가액×구분별 한도비율)－(선순위 설정최고액＋대항력 있는 임차보증금 ＋ 담보부대출가능금액) – 동일목적물 기보증잔액 ※ 구분별 한도비율: 대출은행 내규에 따라 담보부대출 산정 시 적용한 담보인정비율
건축할 때 이용할 수 있는 건축자금 종류
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건축할 때 들어가는 비용이 없을 때 이용할 수 있는 건축자금 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.
대한민국 국민이라면 누구한 꿈꾸는 자기 명의의 집, 치솟아 오르지만 계속 거주할 수 있을지 불안한 전세, 매달 나가는 엄청난 월세 이런 문제가 우리들 일상에서 매일 생기다 보니 자연스럽게 사람들의 관심은 건축으로 돌아갑니다.
자기 명의의 집 뿐 아니라 이제는 사업으로 건축을 하시는 분들도 많으시죠. 하지만 막상 건축을 할 때 본인이 가진 돈으로 다 지을 수 없는 일이 허다합니다. 그만큼 만만치 않은 건축, 이렇게 자기 자본이 부족할 때 금융권에 가서 건축자금 대출을 받기도 하고, 건축을 하다 보면 여러 가지 변수들로 인해 원래 예상했던 금액보다 더 들기도 합니다.
지금 현재 건축을 하고 있거나 건축을 하려고 하시는 분들에게 필요한 건축자금에 종류와 어떻게 받는지 알아보도록 하겠습니다.
건축자금 대출의 종류 , 꼭 활용해보시길 바랍니다.
<자기 자본 부족 - 에쿼티>
-건축 자금 대출이나 PF대출시 부족한 자기 자본 (에쿼티) 해결하는 방법
<토지와 관련된 대출>
-토지 관련 대출은 건축을 하기 위해서 매입한 토지를 담보로 잡아 대출을 받는 가장 보편화된 대출방법인데요, 토지담보대출은 금융권에서 이 토지에 대해 평가한 후 대출 금액을 산정합니다. 어느 금융권이냐, 또 어떤 방법으로 받느냐에 따라 평가금액, 즉 감정가의 약 60~80%를 받을 수 있습니다.
-보통 토지 담보 대출은 토지를 구입할 때 모자르는 잔금을 치를 때 주로 이용하는데요, 이 경우 1 금융권과 2 금융권 모두 이용이 가능합니다. 1 금융권은 2 금융권에 비해 대출금액은 덜 나오지만 이자율이 저렴한 정점이 있죠.
<건축물과 관련된 대출>
-건축물에 대해 받을 수 있는 대출은 바로 공사대금 대출입니다. 이 공사대금 대출은 아직 건물이 다 지어지기전에 앞으로 완성될 건축물을 담보로 대출을 받는 방법인데요. 이 대출은 공사 중인 건축물에 대한 서류를 검토해서 총건축비의 60~80% 정도를 받을 수 있습니다. 한꺼번에 지불되는 방식이 아닌 골조 완성되었을 때 얼마, 내장 공사가 완성되었을 때 얼마, 이런 방식으로 단계마다 지급이 되는 기성고 대출입니다.
– 공사대금 대출은 주로 2 금융권에서 취급하지만 근래들어 1 금융권에서도 취급하는 경우가 있습니다.
즉, 골조완성되었을 때 얼마,
<토지+건축물과 관련된 대출>
– 토지와 건축물을 모두 평가해서 대출을 받는 방법이 있습니다. 이 대출방법은 우선 사업성에 따라 대출 금액이 달라집니다. 사업성이 좋으면 더 많은 대출이 가능하며 전체 사업의 몇 %, 토지 매입 시, 공사 시, 이런 식으로 대출을 해주는 경우가 대부분입니다.
-토지와 건축물을 한꺼번에 대출 받는 경우는 1 금융권에서도 가능하지만 대출금액이 적기 때문에 전체 자금의 여력이 조금 있으신 분들이 주로 사용하며 대부분은 2 금융권을 통해 대출이 일어나고 있습니다.
<준공 자금 대출>
-준공자금 대출은 준공 시점에 이미 실행된 기성고 대출을 부동산 담보대출로 전환해서 필요한 자금을 조달하는 대출입니다.
<브릿지 대출>
-브릿지 대출은 토지 매입 후 잔금이 없을 경우 일시적으로 조달하는 단기 자금입니다.
<건축 자금 대출이나 PF대출시 부족한 자기 자본 (에쿼티) 해결하는 방법>
– 매매 물건일 때 가능한 방법으로 매도, 매수 측의 충분하게 협의점을 이뤘다는 전제하에 사용하는 방법입니다.
-건축자금이나 PF대출시 토지로 브릿지 대출을 받거나 동시에 건축자금이나 PF 대출을 진행할 경우도 가능한 방법입니다.
-토지 매매금액으로 A은행에서 토지 대출로 80%로 가능하다는 전제, 자기 자분이 10% 정도 있을 때를 가정했을 때입니다.
-중요한 점은 여기서 총 투여할 금액인 자금판을 만드는 게 제일 중요합니다. 건축자금 대출이나 PF대출 시 토지의 감정가는 상당히 중요한데요, 토지 감정을 최대한 올리고 토지 대출을 차감한 금액은 모두 자기 자본 즉, 에쿼티로 인정이 되는 게 중요 포인트입니다.
-매도 측과 협의된 대출 가능 금액과 자금판 총비용을 차감한 금액을 뺀 나머지만 대출을 실행시키는 방법입니다. 그렇게 되면 남은 금액이 있을 텐데요, 그럼 이 금액을 은행에 남겨두고 건축자금 실행 또는 PF 대출 시 매도 측에 은행에 남겨둔 나머지 금액을 지불한다고 합의하는 겁니다. (약정서는 반드시 하셔야 하고요)
자금판을 만들 때 부대비용 ( 이자, 등록세, 법무비, 취득세 등)은 1년 정도 유보시키고 , 차주 예비비인 총비용을 차감 후 남은 돈을 은행에 남겨두면 이 금액이 바로 자기 자본, 즉 에쿼티로 인정이 됩니다.
이렇게 은행에 남겨둔 자기 자본 (에쿼티)를 매도 측에 현금 이체하신 뒤 소유권 이전을 넘깁니다, 그리도 다시 받는 조건으로 하셔야 하는 겁니다.( 약정서에 모든 내용을 넣으셔야 합니다)
이렇게 함으로 은행은 은행에 맡겨둔 금액을 제외하고 총 매매금액에 맞춰 소유권 이전을 할 수 있습니다.
이 방법은 토지 매매의 경우만 가능하고 매도 측과 충분히 합의가 된 상태에서 진행되야합니다. 또 건축자금이나 pf 대출 시에도 거래은행과 신뢰도가 정말 중요합니다. 아무나 이 방법으로 은행에서 진행시켜 주지 않는다는 점 주의하시고 주거래 은행에서 거래 시 항상 잘 관리해야 합니다.
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