Top 19 아파트 재건축 기간 Trust The Answer

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단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공 후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 9.7년보다 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.

재건축 진행단계, 재건축 기간

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아파트 재건축 절차 및 조건과 소요기간 (안전진단 등) : 네이버 블로그

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아파트 재건축 절차 및 조건과 소요기간 (안전진단 등) : 네이버 블로그

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아파트 재건축 절차, 연한 및 소요기간, 2년 실거주

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안녕하세요, 로아로니입니다.

아파트 재건축의 절차 및 소요기간을 알아보려고 해요.

이전에도 아파트 재건축 10단계 및 분양가상한제, 초과이익환수제에 대해 포스팅을 한 적이 있는데요.

재건축이나 부동산 관련 공부는 사실 너무 어려운 편이라 복습에 복습을 하려고 해요.

오늘은 재건축 절차 를 소요기간 과 함께 되새겨 보려고 해요.

이전 포스팅이 궁금하신 분은 예습하고 오세요!

▼

<재건축 절차 10단계>

호갱노노, 잠실주공5단지

<재건축 연한>인 30년이 지난 노후 아파트들은 재건축을 위한 기본계획수립 에 들어가면서 재건축 절차를 실행할 수 있습니다. 원래 재건축 연한은 40년이었는데요, 2014년 박근혜 정부때 관련 법 개정을 통해 40년에서 30년으로 재건축 연한을 10년 단축했습니다. 따라서 현행 재건축 연한은 30년이며 지금으로부터 30년 전은,서울 88올림픽을 앞두고 대규모의 아파트들을 지었을 때이기에 재건축 연한에 도래한 많은 아파트들이 현재 서울시 곳곳에 존재합니다.

가장 중요한 1단계는 안전진단인데요.

안전진단은 구조 안전성과 생활 안전성을 토대로 심사되고 현재 재건축 안전진단 기준은 2018년 2월 변경됐는데요, 기존보다 구조 안전성의 비중을 높이면서(20% → 50%) 안전진단 통과가 더 어려워졌다는 평가를 받고 있습니다.

<재건축 재개발 절차 및 소요기간>

안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 정비구역지정 이후 평균 1.2년, 조합설립인가(3.1년), 사업시행인가(1.4년), 관리처분인가(1.4년), 착공(2.6년) 후 준공이 완료되어 평균 9.7년의 소요기간이 걸립니다.

재건축을 바라보는 아파트 단지라 하더라도 아직 안전진단조차 통과되지 않았다면 최소 10년 이상을 바라보고 투자를 해야하는 셈입니다. 또한, 이는 ‘평균’에 해당하기에 아파트에 따라 정비구역으로 지정이 되어도 조합설립인가까지 한 단계에만 10년이 걸리기도 합니다.

아직 국회에 계류중인 <재건축 2년 실거주>는, 투기과열지구 기준으로 조합원 분양신청 전까지 합산 2년이상의 실거주를 하지 않으면 재건축시 현금청산되는 내용인데요. 아직 통과되지 않았음에도 시장에 많은 부작용을 낳았는데요. 과연 결과는 어떻게 될지 궁금하네요.

연합뉴스

오늘 오세훈 시장은 재건축 안전진단 개정을 건의했는데요. 후보시절부터 재건축 기준 완화 및 추진을 공약으로 내세운 만큼, 재선을 위해서라도 남은 임기간 재건축에 힘을 쏟는 모습을 보여줄거라고 예상됩니다. 서울 아파트 재건축 관련해서는 계속 귀를 열고 있어야 하겠습니다.

앞으로도 부동산 재건축 관련해 많은 정보를 올릴 예정입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

– 로아로니

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재건축 절차와 보상 및 기간 총정리 (+아파트 재건축 연한)

안녕하세요.

오늘은 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축 중 아파트 재건축이 정말 뜨거운 감자로 떠오르는데요, 아파트를 처음 지으면 신축이고 새롭지만 10년 20년이 지날수록 낡아지고 실 거주자들의 불편함도 많아집니다. 실제로 주차를 하는데 테트리스를 친다라는 용어가 있거나, 녹물이 너무 나와서 필터는 필수로 껴서 생활을 해야할만큼 에로사항이많다고 합니다. 더더구나 서울 도심에 있는 낡은 30~40년 된 아파트들, 심지어 50년도 넘은 아파트들은 엘레베이터가 없는 것은 물론, 지하주차장이 없어서 녹물, 주차문제, 난방의 문제가 많습니다. 지금도 서울의 모 주공아파트는 연탄을 뗀다고 하니 말 다했지요. 그러면 오늘은 이러한 재건축이 어떻게 진행되는지, 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.

재건축과 재개발

재건축과 재개발의 차이점은?

많은 분들이 헷갈려하시는 부분 중 하나인게 바로 재건축과 재개발의 차이인데요, 정말 단순하게 본다면, 아파트를 아파트로 짓는 것을 재건축으로 보심 될 거 같고 빌라나 다세대주택을 아파트로 짓는 것을 재개발로 보시면 되겠습니다.

좀 더 자세히 말하면 재건축은 기반시설은 괜찮은데 공동주택이 노후 또는 불량해서 주거의 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 토지소유자가 조합을 만들어 토지주택공사, 건설업자와 공동으로 할 수 있으며, 시행자를 지정하여 진행할 수도 있습니다. 어떤 방법으로 하는지에 따라 절차는 조금씩 다르게 됩니다. 재개발사업의 경우 수도, 전기 등 기반시설이 열악하고 노후되어 있으며 낡고 불량건축물이 많은 도시환경을 새롭게 개선하기 위한 사업입니다.

재건축 시행조건

재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30년이상 되어야 하는데, 실제로 더 오랜 시간이 지나야 될 수도 있습니다. 재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 단계로 재건축 가능성을 판단하게 됩니다.

부동산 뉴스에 단골로 나오는 쓰러져가는 주공시리즈들

이때 재건축은 아파트가 30년, 40년되었다고 무조건 시행해주는 것이 아니라건설사와의 사업성이라던가 여러가지 측면을 따지게 됩니다. 용적률등 여러조건 등을 따지게 되는데, 사실 어떻게 보면 서로 윈윈하기 위한 조건이기때문에 대개 인기있는 지역이나 입지가 좋은 곳 위주로 재건축이 시행되게 됩니다. 그래서낡은 건물은 주변에 비해 시세도 낮은 편이지만 재건축의 소식이 들려오면 시세 차이를 목적으로 투자를 하는 경우가 많은데요, 요즘 자주 언급되는 잠실주공, 반포주공 및 주공시리즈가 그러한 예가 되겠습니다. 사실 이 아파트들은 아파트값은 없고 대지지분값이라고 해도 과언은 아니죠.

아파트 재건축 절차 및 소요기간

재건축 소요기간

재건축이 재개발보다 그나마 심플하다고는 하나, 그 과정은 녹록치 않습니다. 잘 모르시는 분들은 재건축 승인만 되면 땅을 허물고 아파트만 지으면 된다고 생각하는 분들도 있는데, 이건 잘못된 생각입니다. 일반적으로 아파트 분양하면 종료인가 싶지만, 실제로 입주 후에도 실제 소요된 사업 비용들을 정산하고 일반적으로 신축아파트의 등기가 날 때 즈음 조합도 해산을 하기에, 위에서 언급했듯이 재건축 또한 넉넉잡아서 10년은 잡아야 된단 얘기가 있지요.

재건축 절차

재건축은 우선 아래의 절차를 밟게 됩니다.

재건축 절차

Step1. 안전진단

요즘 뉴스를 많이 보신 분이라면, 목동아파트의 재건축 안전진단, 상계 재건축 안전진단 등 여러 헤드라인을 볼 수 있습니다. 재건축을 위해선 기존의 낡은 건물을 허물고 그 자리를 치우고, 새 건물을 짓는 등 아무것도 없는 빈 땅에 건물을 짓는 것이 아니기에 기존 건물을 꼭 허물어야 하는가에 대한 기준으로 정밀안전진단을 받게 됩니다. 안전진단은 한번만 있는게 아니라 여기서 또 2차로 나뉘는데요, 기초자치단체의 1차 정밀안전진단, 광역자치단체의 2차 정밀안전진단이 있습니다. 이 정밀안전진단에서 주택의 노후도를 인정 받아야합니다. 너무 낡아서 살기가 위험하라던가 이러한 판정이 있어야 되는 것이죠. 그래야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 안전진단에는 또한 등급이라는 것이 존재하는데요, A~E로 총 다섯단계로 나뉩니다. 보통 D가 많이 나오는데, D는 조건부 승인이라 재건축이 기존 일정보다 지연되게 됩니다.

여기서 잠깐!) 아파트 재건축 연한

사실 이 아파트가 낡았다 오래됐다는 건 어떻게 보면 매우 주관적입니다. 객관적 데이터로 증명하기가 좀 힘든 측면이 있지요. 대부분 낡아도 내부는 리모델링을 하여 신축 못지않게 거주하기 때문에 그런 것도 있어요. 특히나 대치 은마아파트의 경우는 굉장히 튼튼히 지었다고 유명한데요, 옛날 아파트여도 튼튼하게 지었다면 30년이 지나도 멀쩡하고, 20년이 안된 아파트여도 튼튼하지 않다면 불편함이 느껴지기 마련입니다. 참고로 재건축 연한만 채워선 안되고, 궁극적으로는 정밀안전진단이 통과해야하기에 최근 지어진 아파트들은 예전보다 더 기술력이 좋아졌음을 감안하면 한 50년 지나야 재건축이 가능할 것 같네요.

Step2. 조합설립

안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립하게 됩니다. 계획이 갖추어졌으면 사업 단계로 넘어가는데, 먼저 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다.

쓰러져가는 재건축을 노리는 아파트들

Step3. 사업시행인가

다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 됩니다. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 보시면 됩니다.

Step4. 관리처분계획

다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거치게 되는데, 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.쉽게 얘기하면 얻게 되는 권리를 균형이 있으면서 합리적으로 배분하는 과정들을 계획하는 절차입니다. 이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가는데 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하게 됩니다. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다.

Step5. 착공 및 분양, 사업완료, 조합청산 및 해산

준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아니라 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료하게 됩니다.

재건축 보상

재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다.

재건축 보상방안

먼저 현금청산을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때

2) 분양신청을 하지 않았을 때

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 때

위의 경우 모두 현금청산의 대상이 됩니다. 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되구요, 그 과정을 통해 보상금 액수가 결정됩니다.

두 번째로, 분양권을 받고자 한다면, 재건축 조합 설립에 동의하여 조합원이 되고 분양신청을 한 뒤, 분양계약까지 체결하면 됩니다. 개인적 체감으로는 요즘 신축이 깡패기때문에 정말 형편이 어렵거나 사정이 있지 않는 이상은 분양권을 받는 것을 선택하는 거 같긴해요.

여기서 궁금증!

본인 소유의 아파트 시세가 3억인데, 재건축을 통해 지어진 아파트 시세가 5억이라면 그대로 분양받을 수 있는지 궁금할 수도 있을텐데요, 분양권이 있는 경우, 2억 원 정도의 추가분담금을 지급한다면 분양받을 수 있습니다. 따라서 본인의 구체적인 상황에 맞게 현금청산을 받을지, 분양권을 받을지 결정하면 됩니다.

재건축 절차 총정리

지금까지 재건축 절차에 대해 알아보았는데, 재건축 아파트에 투자를 원하는 경우라면 용적률이 몇%까지 나오는지 아파트 단지가 암반 지역은 아닌지, 순차적으로 나뉘어 진행되는 경우 용적률의 차이는 없는지 등을 살펴본 후에 결정하는 것이 좋습니다. 진행 여부, 공사비, 분쟁 등을 알 수 있는 조건들이기 때문에 어떤 선택을 해야 하는지 좀더 수월하게 결정할 수 있을 것입니다. 그러나 재건축의 투자는 매우 어려운 분야 중 하나이므로 많은 정보를 통해 신중한 선택이 필요할 것입니다.

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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건

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오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간!

재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 개략적인 절차에 대해서만 알아보자.

참고로 재건축과 재개발은 엄연히 다르다. 차이를 구분하고 싶다면 아래 링크를 클릭!

재건축이란?

아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지… 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다.

(재건축이라고 해서 꼭 아파트만 있는 건 아니지만 대부분 아파트 재건축이다.)

2013년 -> 2021년 같은 위치에서 찍은 사진 맞습니다…!

재건축 아파트를 사는 이유

많은 사람들이 새 아파트에 살고 싶어한다.

구축에선 누릴 수 없는 잘 빠진 구조, 쾌적한 환경, 넉넉한 주차공간, 편리한 커뮤니티 시설 등등 새집을 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 그렇기 때문에 새 아파트는 당연히 비싸다.

더군다나 이런 상승장 + 온갖 규제로 떡칠된 시기에 월급쟁이가 새 아파트에 들어가는 건 더더욱 꿈과 같은 이야기다…

출처 : 디에이치자이개포 홈페이지

그렇다고 아주 방법이 없는 건 아니다. 나같이 평범한 직장인이 실거주로 새 아파트를 가질 수 있는 몇 가지 옵션 중 하나가 재건축, 재개발을 노리는 것이다. (요즘은 이것 마저도 쉽지 않게 되었지만…)

왜냐하면 노후된 아파트는 주변 신축 아파트보다 저렴하기 때문이다. 이런 노후 아파트가 훗날 재건축이 되어 새 아파트로 변신하면 그 동네에서 가장 비싸고 좋은 아파트가 된다!

하지만 재건축은 아파트 주민들이 하고 싶다고 해서 손쉽게 뚝딱! 되는 일은 아니다 ㅎㅎ

꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10~20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 허다하다.

절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프한다. 이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트는 가치가 있다.

지금 당장 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지에 들어가서 재건축, 재개발 구역이 어디인지 살펴보자. 좋은 기회가 있을 수도 있다.

아파트 재건축 절차

아파트 재건축 절차는 아래 그림과 같다.

좀 복잡해 보이지만 하나하나 살펴보면 조금 이해가 될 것이다ㅎㅎ

<계획 단계> 2~3년 소요

1. 도시 •주거 환경정비 기본계획 수립

가장 첫 번째 단계로써 시도지사가 지정한다.

10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.

* 안전진단

재건축은 재개발과는 다르게 ‘안전진단’이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 1/10 이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다.

안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있다.

A~C 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 수 있다.

5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있다. 즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 ‘재’자라도 꺼내볼 수 있다는 말이다.

요즘 안전진단이 강화되어서 오래된 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있다. 이렇게 되면 실거주자는 노후 아파트에서 더 오래 살아야 할 것이고, 투자자는 투자기간이 더 장기화될 수 있다.

2. 구역지정

토지소유자 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다.

여기서부터 해당 아파트가 재건축이 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까지 가격이 크게 오르진 않은 상황이다.

확실히 정해진 게 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다.

<시행 단계> 3~5년 소요

3. 조합설립

전체 구분소유자 3/4 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다.

여기서부터는 앞선 <계획 단계>보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보면 된다. 대신 그만큼 가격은 올라있다 ㅋㅋ

조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다(!)

조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 우리가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다. (서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정)

아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있다.

조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안전한 단계는 아니다.

* 참고

현재 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다!

(재개발구역은 관리처분 인가 이후)

그런데 이 법이 더 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다.

조합설립 이후던 안전진단 통과 이후던 사업이 무산될 리스크가 매우 큰 시기에 매수하는 것임에도 조합원 자격을 가질 수 없다니 정말 투기과열지구는 재건축의 무덤이다… 망할 정부 ㅂㄷㅂㄷ

4. 사업시행인가

조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다.

여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등등이 정해진다.

그리고’감정평가액’이라는 게 나온다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 하는가 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억 원이고 조합원 분양가가 5억 원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억 원이다. (그 외 이것저것 따져야 할게 많지만 대략적으로)

감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다.

조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평 하겠다고 해서 확정되는 건 아님.

조합설립 때 보다 가격은 또 한 단계 점프하였지만 안정적이다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다.

– 시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라졌다.

– 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다.

5. 관리처분계획인가

비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 구체적인 투자 수익 예측도 가능한 시기이다.

역시 사업시행인가 때보다 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전하다.

수익성이 거의 다 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다 더 괜찮다 싶으면 매수하기 좋은 시기이다.

관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다.

<완료 단계> 3~4년 소요

6. 착공 •준공 및 청산

조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다.

아파트를 부수고 새로 다 지어질 때까지 보통 3년 정도 걸린다.

그동안 조합원에게는 ‘이주비 대출’이 나오는데 그걸로 월세나 전세를 구해서 살고 있으면 된다.

착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다.

사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가격을 받을 수 있다 ㅎㅎ

아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다.

출처 : 래미안 원베일리 홈페이지

헥헥… 재건축 과정 정말 길고 복잡하다…

하지만 힘들고 복잡한 만큼 실수요자에게는 멋진 신축 아파트를 저렴하게 구매할 수 있고, 투자자에게는 미래에 큰 수익으로 돌아올 수 있다는 점이 재건축의 매력이 아닌가 싶다!

요즘 집값이 정말 비싸다. 나도 무주택자로서 집을 갖고 있는 사람들이 너무 부럽다 ㅠㅠ

하지만 “집값이 너무 비싸서 못 사겠어요! 이게 다 무능한 정부 탓! 빼애액!” 하고 있는다고 달라지는 건 없기 때문에 하나씩 공부하다 보면 길이 보이지 않을까 싶다. 기회는 준비하는 사람에게 주어지는 법이다!

내 블로그를 방문하는 모든 분들이 꿈에 그리던 멋진 집에 살기를 진심으로 기원하며… 오늘 포스팅 끝!

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