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아파트 외벽 도색, 건물 외벽 재도장 기간을 연장해주는 페인트 – 노루페인트 ‘큐피트 오래플론’ : 네이버 블로그
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아파트 외벽 도장 공사에 대해서 정리해 보았습니다.
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아파트 외벽 도색이란
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아파트 외벽 재도장 시 규제 ‘유예’···2021년부터 방진막 설치 의무화 < 종합 < 기사본문 - 아파트관리신문
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아파트 외벽 도색
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“스프레이 방식 규제 전 칠하자” 아파트 외벽 페인트칠 ‘반짝 붐’ – 부산일보
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지어진 지 20년가량 된 부산 금정구의 A아파트는 올 4월 외벽 재도장(페인트칠)을…“스프레이 방식 규제 전 칠하자” 아파트 외벽 페인트칠 ‘반짝 붐’
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외벽 재도장 공사의 핵심 포인트 < 아파트 단상 < 오피니언 < 기사본문 - 한국아파트신문
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아파트 외벽 도장 공사에 대해서 정리해 보았습니다.
아파트 외벽 도장공사 안내문 (출처: 송천뜨란채아파트 홈페이지, http://trcapt.com/)
한 달 동안 저희 동 입주민들을 힘들게 했던 아파트 엘리베이터 교체공사가 드디어 끝나고 첨단 기능을 장착한 아주 쾌적하고 조용한 승강기로 편안하게 생활하고 있습니다.
아파트 엘리베이터만큼은 아니더라도 동 단위로 수리/보수가 진행되는 큰 행사로 아파트 외벽 도장공사가 있습니다.
요즘 옆 단지에서는 외벽 도색을 하고 있어 혹시나 하늘에서 페인트 비가 내릴까 불안해하며 지나다니고 있습니다.
아파트 외벽 도장 공사 역시 막대한 금액이 들어가는 공사이기 때문에 몇 달 전부터 디자인 설문조사, 주민 협조를 요청하는 단지 내 방송도 수시로 하는 등 시끌시끌 한 행사입니다.
글을 쓰려고 알아보니 환경부와 페인트 업계가 추산하는 재도장 시장의 규모가 2019년 기준 년 6,000억 원대라고 합니다. 그만큼 주위에서 자주 볼 수 있는 흔한 공사라는 생각이 듭니다.
오늘은, 어쩌면 엘리베이터 공사보다 더 큰 행사일수도 있는 아파트 외벽 도장공사에 대해서 정리해 보겠습니다.
아파트 외벽 도색이란?
아파트 도장공사이라는 범주에는 크게 3가지 공사가 포함됩니다.
1. 외벽 페인드 도장 : 말 그대로 아파트 외벽을 다시 칠하는 공사입니다.
2. 옥상 방수 : 아파트가 노후됨에 따라 옥상 바닥의 방수페인트가 약해져서 누수가 발생할 때 다시 칠해주는 공사입니다.
3. 지하주차장 바닥 도장 : 옥상과 마찬가지로 지하주차장도 같은 이유로 주기적으로 재도장을 해줍니다.
이 중 가장 규모가 큰 공사이고 입주민들의 생활에도 큰 불편을 주는 공사가 바로 ‘외벽 페인트 도장공사’가 되겠습니다.
아파트 외벽 재도장 이유
아파트를 재도장하는 이유는 단순히 미관상의 이유로 진행되는 것이 아닙니다.
페인트는 물과 공기의 접촉으로부터 콘크리트를 보호하는 역할을 하기 때문에 건물이 노후되면서 페인트 도색이 조금씩 약해지면 콘크리트에 균열이 생기거나 외벽에 물이 생기면서 건물 자체의 수명도 짧아지게 됩니다.
따라서 공동주택관리법에서는 일정 규모 이상의 공동주택에 대해 5년에 한 번씩 아파트 외벽 재도장을 하도록 권고하고 있습니다.
그런데 현실적으로는 5년마다 재도장하는 곳은 거의 없는 것 같습니다. 입주민들이 적립한 장기수선충당금으로 시행하는 공사이기 때문에 공사 진행 여부부터 투표를 통해 결정되기 때문입니다.
검색 결과 보통 10년 내외로 공사가 진행되는 것 같습니다.
그리고 많지 않은 경우로 아파트명이 바뀌면서 브랜드 상승효과를 얻기 위해 도색을 다시 하는 경우가 있습니다. 예를 들어 삼성아파트였는데 래미안으로 이름을 바꿔 칠한다거나, 대우아파트를 푸르지오로 바꾸는 경우가 포함되겠습니다.
보통은 노후로 인한 도장 공사 시 새로운 브랜드를 그려 넣는 경우가 대부분이긴 합니다.
공사 비용은 엘리베이터 교체와 마찬가지로 장기수선충당금에서 지출됩니다. 비용이 부족할 때는 역시 장기수선충당금을 인상하는 형태로 보충할 수 있으며, 노후 아파트가 많아지면서 지자체 등에서 지원사업으로 비용을 지원해주는 곳도 있으니 해당 지역의 지자체 홈페이지에서 찾아보시는 것도 필요하겠습니다.
도장 비용의 규모에 대해서는 층수, 공사범위, 단지 내 동의 수 등 변수가 다양하여 일반화하기 어려우나 일부 경험자의 게시글을 정리하자면
1) 2개 동 264세대의 경우 1억 1천만 원이 들었다고 합니다. 그럼 세대당 42만 원 수준입니다.
2) 330세대 10개 동 (5개 층 6동, 10층 4동) 1억 2천7백만 원 들었다는 글도 있었습니다. 세대당 38.5만 원이 되겠습니다.
1)의 경우 층당 8세대 정도 되는 복도식 아파트로 추정 가능하고,
2)는 층당 4~6세대 정도의 계단식 아파트로 추정됩니다.
계단식이든 복도식이든 세대당 평균 40만 원 내외라고 생각하면 될 것 같습니다.
아마도 공사비의 가장 큰 비중이 인건비이니만큼 층수가 높은 아파트일수록 당연히 세대당 비용은 올라갈 것으로 예상됩니다.
아파트 외벽 도장공사 절차
먼저 입주자 대표회의에서 전체 도장공사 여부에 대한 입주민 전체 투표를 공고합니다.
여기서 찬성 결과가 나오면 업체를 선정하고 도색 디자인을 선정합니다.
당연히 위의 절차도 투표를 거쳐 진행됩니다.
공사가 진행되면
1) 제일 먼저 외벽 전체를 상층부터 타고 오며 퍼티 작업을 합니다. 퍼티 작업이란 벽면에 이물질이나 오염부위 또는 손상 부위를 외부 전용 퍼티로 메꿔주는 작업입니다.
이 과정 중에는 아파트 외관이 마치 누더기처럼 여기저기 흰 줄로 칠해져 보기가 싫지만 외관을 보기 좋게 하는 것보다 훨씬 더 중요한 과정이라 하겠습니다.
외벽 도색 공사 중 퍼티작업 (사진출처: DN그라우팅, 이데일리)
2) 1차 초벌 도장을 진행하고 2차로 본 도장을 진행합니다.
일단 아파트 외벽 도장공사에 사용되는 페인트는 수성페인트를 사용합니다.아파트 외벽과 복도식 아파트의 복도, 지상 데크형 주차장에는 외부용 수성페인트를 사용하고, 지하 주차장, 계단식 아파트의 복도 등에는 내부용 수성페인트를 사용하여 도색을 진행합니다.
수성이므로 냄새가 별로 없고 빨리 건조되는 장점이 있습니다.
외벽을 칠하는 공사방법으로 예전엔 스프레이로 뿌려서 도색하는 경우가 많았지만 법령이 개정되어 2021년부터는 붓이나 롤러로 칠하는 방법만 시행토록 강제되었습니다.
이로 인해 공사업체의 인건비 부담이 커짐으로써 공사비용도 전체적으로 상승했다고 합니다.
공사 중에는 페인트로 인한 피해를 막기 위해 지상 주차장에 주차를 하지 않도록 관리사무소에서 권고를 하지만 공간이 부족하다 보니 많은 차들이 그대로 주차되어 있는 경우가 있습니다. 그런 경우 사진과 같이 비닐 커버를 씌워 떨어지는 페인트로 인한 피해를 방지하는 노력을 하지만 가능하면 주차장소를 옮기는 것이 맞을 것 같습니다.
외벽 도색 중 주차장 보양작업 (사진출처: 티스도리닷컴)
아파트 재도장은 미관상 새 아파트 같은 느낌도 들고 건물 외벽을 1차 보수하는 과정을 통해 좀 더 견고한 아파트로 보강하는 역할도 하므로 아파트 가치 상승에도 일조하는 중요한 공사입니다.
다시 한번 확인드리는 것은,
칠할 때 스프레이로 뿌리는 공사는 절대로 하면 안 된다는 것,
공사기간에는 주차장소를 반드시 옮겨주셔야 한다는 것입니다.
아파트 외벽 재도장 시 규제 ‘유예’···2021년부터 방진막 설치 의무화
날림먼지 발생사업장에
‘공동주택’ 포함…
롤러방식 원칙
장충금 적립 부족으로
재도장은 시행 유예
<아파트관리신문DB>
[아파트관리신문=주인섭, 고경희 기자] 2021년부터 아파트 외벽 재도장공사 시 방진막을 설치하고 롤러방식으로 작업을 하는 등 날림먼지 발생을 억제하기 위해 노력해야 한다.
환경부는 날림(비산)먼지 발생사업 관리대상에 아파트 외벽 도장공사 등을 포함하는 내용의 ‘대기환경보전법 시행령·시행규칙 개정안’을 16일 확정·공포했다.
이번 개정은 그간 주민 민원을 유발해 온 날림먼지(페인트 잔여물) 사업장을 중심으로 관리를 강화하고 자동차 정밀검사 지역을 확대하는 등 미세먼지 발생원을 촘촘하게 관리하기 위해 추진됐다.
우선 날림먼지 발생 사업 관리대상을 기존 41개 업종에서 45개로 확대했다. 날림먼지 발생 사업장에 해당되면 날림먼지 배출공정별로 먼지발생을 억제하기 위한 적정 시설설치 및 조치를 해야 한다. 건설업의 경우 방진벽, 방진막(망) 및 세륜·측면 살수시설을 설치해 적정 운영해야 한다.
확대된 관리대상에는 아파트에서 장기수선계획에 따라 시행하는 외벽 도장(페인트칠) 공사가 포함됐으며, 연면적 1000㎡ 이상인 건축 리모델링 등 대규모 수선공사, 농지정리공사도 포함된다.
또한 사업자는 재도장공사 전에 인·허가기관(시장·군수·구청장)에 신고를 하고 도장작업을 할 때 날림먼지가 적게 발생하는 방식으로 작업해야 한다.
환경부는 이들 사업이 기존 관리대상 사업과 날림먼지 발생량이 유사함에도 관리대상에서 제외돼 민원이 빈발하는 등 관리 요구가 많음에 따라 이번 개정에 반영됐다고 설명했다.
이와 함께 병원·학교 등 취약계층 생활 시설로부터 50m 이내에서 도장 작업을 할 때는 규모에 관계없이 해당 지자체 조례로 날림먼지 신고대상 사업에 포함토록 했다.
또 건축물 축조공사에서 분사방식 도장작업 시 방진막을 설치하되, 병원 등 취약계층 생활시설 부지경계선으로부터 50m 이내에서 도장 작업을 할 때는 분사방식이 제한되고 날림먼지가 적게 발생하는 롤러방식으로 작업하도록 기준이 강화됐다.
재도장공사 도장작업 시 롤러방식을 원칙으로 하는 한편, 건물 옥상 방수용 도장 작업 또는 환경부장관이 정하는 비산먼지 발생이 적은 방식의 작업은 예외로 뒀다.
다만, 날림먼지 발생사업 중 재도장공사는 장기수선계획 등을 감안해 시행시기를 유예하고 2021년 1월 1일부터 시작하는 도장공사부터 적용하도록 했다. 이는 지난해 9월 입법예고 기간에 공동주택 관리업계에서 올해 공사 시기가 도래하는 곳들이 장기수선충당금 부족으로 공사비용 증가에 대처하기 어렵다고 지적한 것에 따른 대책으로 보인다.
취지 공감…홍보 부족으로 혼란 우려도
아파트 관리 현장에서는 개정 취지에 공감하면서도, 홍보 또는 확실한 정보가 부족한 것이 불안하다는 반응이다.
제이투이앤씨 김소중 부사장은 “환경적인 측면에서는 규제해야 하는 게 옳고, 장기수선충당금을 고려해 유예기간을 둔 것은 다행”이라며 “현재 도장 장비는 계속 발전해 특허를 받은 방진막이 나오고 비산먼지가 적게 나오는 스프레이 제품도 존재하기 때문에 시행 초기 규제 준수가 어렵겠지만 시간이 지나면 어느 정도 정착될 것으로 보인다”고 평가했다.
또한 비용 증가 우려에 대해 “경제적인 문제는 분명 존재하겠지만, 걱정하는 것만큼 크게 비용이 늘어날 것 같지는 않다”며 이번 규제에 대해 큰 걱정을 할 건 없다는 의견을 내놓았다.
다만, “환경부는 분사 방식이 가능한 예외 조항과 세부 사항에 관한 기준을 규정해야 한다”며 환경부 장관의 고시가 제대로 돼야 한다는 점을 전제로 삼았다.
대한주택관리사협회 임한수 권익법제국장은 “환경부에 입주민 공감대 형성기간 등을 고려한 개정안 시행 유예 방안 등의 내용을 담은 의견서를 전달하는 등 협회에서 현실적인 법안 추진을 위해 움직인 것이 성과를 얻어 만족한다”면서 “추후 롤러방식 예외사항을 담아 나올 환경부 고시가 중요하다”고 강조했다.
서울 강동구 소재 아파트 관리소장 A씨는 “환경을 위해 이번 규제는 나쁘지 않지만, 홍보가 너무 부족하다”며 “유예기간은 충분할지 모르나 홍보가 너무 부족해 혼란이 있을 수도 있다”고 우려했다.
한편, 아파트 재도장공사에 적용되는 날림먼지 방지 규정이 유예됨에 따라 관리현장에서 대비책을 세워 제도가 안착될 수 있을지 여부에 관심이 모아지고 있다.
26층 아파트서 작업하던 도색공 밧줄 ‘싹둑’ 자른 입주민
“이제 와서 그 돈(분양대금)으로 어딜 가겠습니까. 청약통장도 이미 써버렸는걸요.” 유네스코 세계문화유산인 김포 장릉의 경관을 가린 인천 서구 검단신도시 아파트에 대해 문화재청이 부분철거를 검토하면서 피해를 호소하는 입주예정자들의 목소리가 높아지고 있다. 문화재청은 지난 29일 문화재위원회 궁능분과와 세계문화유산과 합동심의를 열어 김포 장릉 앞 아파트에 대한 대방건설·대광건영·금성백조의 개선안을 보류했다. 건설사들의 개선안에는 아파트 외관에 장릉을 강조하는 색을 칠하거나 야외에 육각정자를 두겠다는 등의 방안이 담겼는데, 이러한 방법으로는 장릉의 역사문화적 가치를 유지할 수 없다는 것이 문화재청의 판단이다.대신 문화재청은 별도의 소위원회를 꾸려 아파트 단지별로 능선에 따라 자르거나 높이에 맞춰 자르는 등 부분철거가 가능한지 기술적 검토를 할 것으로 알려졌다. 조선 16대 왕인 인조의 아버지 원종과 그 부인인 인헌왕후가 묻힌 장릉은 2009년 유네스코 세계문화유산으로 등재된 조선 왕릉 40기 중 하나다. 조선 왕릉은 뒤에 ‘주산’과 앞에 ‘조산’을 두는데, 장릉 인근에 새로 들어서는 아파트 단지가 조산인 계양산을 가려서는 안 된다는 것이 문화재청의 판단이다. 문제는 3400여가구에 달하는 입주예정자들이 입을 피해다. 꼭대기 층(20~25층)까지 골조 공사가 마무리된 이들 단지에는 내년 3~6월께 입주가 예정된 상태다. 공사 지연으로 입주가 늦춰지며 발생하는 피해도 있지만, 입주 시기에 맞춰 살던 집을 처분하거나 대출을 진행하고 생애 첫 주택 구입을 위해 청약통장을 사용한 경우도 있어 철거 명령이 내려지면 막대한 재산 피해가 우려된다. 부동산 커뮤니티나 해당 아파트 입주예정자 온라인 카페 등에는 철거가 현실화될 경우 발생할 피해에 대한 우려가 이어지고 있다. 한 입주예정자는 “생애 최초 주택 구매를 위해 청약통장을 썼는데, 만약 입주하지 못하게 되면 청약통장은 다시 쓸 수 있는 것이냐”는 걱정을 공유했다. 다른 입주예정자도 “최근 집값이 많이 올라 분양받길 잘했다 생각하고 있었는데 입주를 얼마 앞두고 날벼락을 맞았다”며 “이제와서 분양대금을 받는다고 해봐야 어딜 가겠느냐”고 답답함을 토로했다.문제가 된 아파트 단지는 건설사들이 2014년 택지 개발 허가를 받은 땅을 사들여 2019년 인천 서구청에게 건축허가를 받고 분양과 함께 공사를 시작한 곳이다. 문화재청은 2017년 1월 김포 장릉 반경 500m 안 높이 20m 이상 건축물은 개별 심의한다고 관보에 고시하고 인근 지자체에 통보했지만, 인천 서구청을 이를 파악하지 못하고 허가를 내줬다. 건설사들이 강화된 규제를 알고서도 현상변경 허가를 받지 않고 묵인한 것 아니냐는 의구심도 제기된다.문화재청의 공사중지 명령에 맞서 건설사들이 제기한 공사 중지 가처분 신청 소송에서 법원은 “(수분양자에게) 금전 보상이 불가능한 상황으로 보기도 어렵다”며 건설사가 입주예정자에게 피해를 보상하라는 판단을 내렸다. 하지만 현재 부동산 시세는 분양을 했던 2019년에 비해 대폭 오른 상황이다.KB리브부동산에 따르면 아파트 분양이 이뤄졌던 2019년 11월 인천의 평균 아파트 가격은 2억7289만원이었으나, 올해 10월에 4억2470만원으로 훌쩍 뛰었다. 평균 전셋값도 2억8056만원에 달해 과거 집값을 웃돌고 있다. 분양금액을 보상받더라도 새 집을 구하기 어려운 것도 현실적인 문제다. 이미 사용한 청약통장에 대해서는 해결할 방법도 없는 처지다.문화재청의 심의 절차를 어기고 왕릉 근처에 건축물을 지은 사례는 이번이 처음이기에 철거를 촉구하는 목소리가 높다는 점도 입주예정자들에게는 부담스러운 부분이다. 지난 9월 청와대 국민청원 게시판에 등록된 ‘김포 장릉 인근에 문화재청 허가 없이 올라간 아파트의 철거를 촉구합니다’라는 제목의 청원은 20만명 넘는 동의를 받았다. 문화재청 게시판에는 “아파트를 그대로 두면 나쁜 선례가 생기는 것” “조경을 지키지 못하면 조선 왕릉 40기가 유네스코 세계문화유산에서 삭제될 수 있다”는 글이 다수 게제됐다.문화재청은 이달 초 중으로 소위원회의 기술적 검토를 마치고 다시 문화재위원회 분과 위원회를 소집해 ‘왕릉 뷰’ 아파트 문제를 논의할 예정이다. 추가 검토 가능성과 심의 절차 등을 감안하면 당분간 현재의 갈등 상태가 유지될 것으로 보인다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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