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고시원 창업 비용 건물주가 아니기 때문에 임대보증금과 기존 시설인수권리금이 창업비용입니다. 새로 고시원을 차리는 것은 법령도 강화가 되었고 비용때문이라도 비추천을 한다고 합니다. 대략 최소 1억원은 있어야 한다고 생각하며, 조금은 시설 좋은 신축 고시원은 3억원 정도라고 합니다.
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고시원 창업 준비해보기(feat.고시원으로 월세받자)
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고시원 창업비용 – 매매가(합금액)
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고시원 창업시 알아야할 것들(창업비용,체크리스트,주의사항) : 네이버 블로그
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고시원 창업시 반드시 알아야 하는 비용
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고시원 창업시 반드시 알아야 하는 비용
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대한민국 No.1 점포거래소 – 점포라인
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고시원 창업 준비해보기(feat.고시원으로 월세받자)
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왜 갑자기 고시원?
고시원 창업을 준비해보고자 합니다. 사실은 부동산 투자로 큰 자산을 이루어냈지만 현금흐름이 없다보니까 생활이 달라지지가 않습니다. 똑같이 월급쟁이에 카드값나가고 대출갚구요. 자산은 많지만 현금흐름의 중요성을 깨닫는 요즘입니다. 그래서 현금흐름을 만들 아이템을 찾다가 고시원 창업을 생각하게 됩니다.
고시원 장점
제가 생각하는 고시원 창업의 장점은 무엇보다도 무노동 시스템화가 가능하다는 것입니다. 제가 자본은 투입하되 노동이 들어가지 않으면서 현금이 나오는 구조요. 이게 저는 제일 중요하다고 생각합니다. 부동산 투자같은 경우도 마찬가지이긴 한데(무노동수익) 이게 현금흐름이 나오지 않습니다. 팔아야 수익이 나오는데 요즘 같은 때에는 양도소득세 때문에 팔기도 쉽지가 않죠
두번째 장점으로는 아무래도 운영을 배우기가 쉽다는 것입니다. 사실 입주자가 오면 입실료 받고, 청소하고, 민원처리하고 이정도가 다가 아닐까 합니다(유튜브와 책으로만 경험중^^). 제가 할 수도 있지만 오히려 가족이나 지인과 동업의 형태로 한다면 저의 노동투입은 제로입니다. 물론 총무를 뽑는 형태도 생각할 수가 있겠죠
세번째로는 이게 아무래도 주거사업이다보니 코로나와 같은 외적 변수에 흔들림이 상당히 적다고 생각합니다. 코로나 때문에 자영업자분들 정말 힘드시죠. 외출을 금지하면 외식, 상품구매, 서비스 받으러 안나갈 수 있습니다. 그러나 사는 곳은 있어야죠. 코로나때문에 사는 곳을 포기할까요? 오히려 더 강화되면 되었죠. 1인가구 비율이 전체 가구의 30%라고 합니다. 고시원 앞으로도 수요는 탄탄하리라고 봅니다
고시원 창업 단점
저는 무엇보다도 거주의 임차에 따른 연체 등이 걱정입니다. 소위 말하는 진상이죠. 고시원비를 내지않고 버티는 사람들. 이것도 노하우를 배워야 겠지만 부동산으로 월세받는 사람들의 제일 큰 업무(?) 중의 하나가 아닐까 합니다.
그밖에도 범죄가 조금 빈번하게 일어나느 곳이 고시원이 아닐까 하는데요, 이 부분도 걱정이긴 합니다. 제가 생각할때는 고시원 시설 투자시 이 부분을 좀 하면 괜찮지 않을까 합니다. CCTV 설치와 비상벨 버튼 등으로 말이죠. 무엇보다도 고시원 자체를 깔끔하게 운영하면 이런 불상사도 없지 않을까 합니다.
화재는 당연히 소화전, 비상소화기, 스프링클러로 대처해야 된다고 생각합니다.
고시원 창업 비용
건물주가 아니기 때문에 임대보증금과 기존 시설인수권리금이 창업비용입니다. 새로 고시원을 차리는 것은 법령도 강화가 되었고 비용때문이라도 비추천을 한다고 합니다. 대략 최소 1억원은 있어야 한다고 생각하며, 조금은 시설 좋은 신축 고시원은 3억원 정도라고 합니다.
이상으로 고시원 창업에 대한 생각을 포스팅 해봤는데요, 앞으로 진행사항을 계속해서 포스팅해보겠습니다!
고시원 창업비용
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고시원 관련 법 이야기는 얼추 한 것 같으니 이제는 돈 이야기를 한번 해 볼까 합니다.
고시원넷(http://www.gosi1.net)이라는 사이트에 접속하여 살펴보겠습니다.
접속해서 맨 오른쪽에 있는 ‘고시원매매’ 메뉴를 클릭해 보겠습니다. 참으로 많은 고시원이 있습니다. 그런데 잘 살펴 보면 ‘매매가’라고 해서 1억5천이니 2억 1천이니 2억이니 1억 3천 등등으로 되어 있습니다.
이 중 맨 위에 있는 중구 을지로 풀 옵션 원룸텔을 클릭해 보겠습니다.
클릭하니 이렇게 나옵니다.
매매가(매물가 총액)이 1억 원인데 보증금이 5천만 원이라고 합니다. 그럼 매매가 1억 원에서 보증금 5천만 원을 빼면 5천만 원이 남는데 이 5천만 원은 무엇일까요?
또 다른 예시를 보겠습니다.
매매가(매물가 총액)이 1억 5천만 원인데 보증금이 8천만 원이라고 합니다. 그럼 매매가 1억 5천만 원에서 보증금 8천만 원을 빼면 7천만 원이 남는데 이 7천만 원은 무엇일까요?
또 다른 예시를 보겠습니다.
매매가(매물가 총액)이 2천만 원인데 보증금이 2천만 원이라고 합니다. 그럼 매매가 2천만 원에서 보증금 2천만 원을 빼면 0원이 남습니다. 이 물건은 왜 남는 게 없을까요?
맨 처음에 그림에서 봤던 고시원 매물 중 특이한 물건들을 한 번 추려보겠습니다.
무권리, 권리 없음 이런 말이 쓰여 있습니다. 해당 내용을 한 번 자세히 보겠습니다.
이런 식으로 보증금을 제외하고는 ‘권리 없음’이라고 쓰여져 있습니다.
지금까지 사례를 보았을 때 고시원 매물가 총액은 보증금 + 권리금 으로 구성된다는 것을 확인할 수 있습니다. 앞서 사례에서 보았듯 매매가 1억 원에서 보증금 5천만 원을 빼면 5천만 원이 권리금이었고, 매매가 1억 5천만 원에서 보증금 8천만 원을 빼면 7천만 원이 권리금이라고 할 수 있습니다. 그리고 가끔씩 권리금이 없는 물건이 나오기도 하는 것을 확인할 수 있습니다.
그럼 여기서 알아야 것은 일단 고시원을 인수하기 위해 드는 비용을 고시원 매물가 총액이라고 하고, 실무에서는 매매가 또는 합금액이라는 용어를 주로 사용합니다.(보통 중개인 분들께서 많이 사용하시더라구요. 매매가가 얼마다, 합금액이 얼마다. 이런 식으로요) 내가 정말 건물을 사서 신축을 한다면 모르겠지만 신축 고시원을 인수한다던지, 기존에 운영되고 있는 고시원을 인수한다던지 할 경우 일단은 고시원을 내 것으로 만들어야 하고 거기에 드는 비용이 바로 매매가(합금액)이라고 할 수 있습니다. 결국은 고시원에 대한 매매가(합금액)을 지불하고 내 것으로 인수해서 건물주에게 임대료를 내고 고시원을 운영하면서 월세를 받아 수익을 창출하게 되는 구조입니다.
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고시원 창업시 반드시 알아야 하는 비용
고시원 창업 시 비용에 대한 부분을 정확히 알고 있어야 내 투자금과 그에 따른 수익율을 예상할 수 있습니다. 따라서 고시원 창업에 들어가는 비용은 어떤 것들이 있는지 정확하게 파악해야 합니다.
고시원 비용의 종류
비용에는 보증금, 권리금, 매입 시 예상 수리금, 평균 입실료, 고정비용(임대료), 변동비용(임대료를 제외한 나머지 사업비용)이 있습니다. 전기/수도와 같은 관리비, 총무 또는 청소 인력의 급여, 인터넷 비용 이런 비용들이 모두 변동 비용에 포함됩니다.
변동비용
비용중에서는 변동비용이 가장 유동적 입니다. 고시원 계약 시에 기존에 운영하시던 원장님께서 정확하게 밝히시지 않는 경우가 많습니다. 변동 비용을 제외한 나머지 금액들은 정해져 있는 금액이기 때문에 거짓일 확률이 적습니다. 변동비용을 정확하게 이야기 하지 않는 이유는 순수익이 바로 공개되기 때문입니다.
▶ 고시원 권리금 구하는 공식
= 월 순수익 * 24개월(2년)
권리금을 구하는 공식에 순수익이 반영됩니다. 2년치의 순수익을 구한 값이 권리금 입니다. 고시원을 전문으로 하시는 분들 사이에서 고시원은 권리금 장사라고도 합니다. 그래서 변동비용을 어떻게든 축소 하여 권리금을 최대한 높이려는 것이 기존 원장님들의 생각입니다. 따라서 이 변동비용을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.
권리금이 높은 것도 의심해봐야 하지만 반대로 권리금이 너무 낮은 것도 의심해봐야 합니다. 월 200~300만원 수준으로 꾸준히 들어오고 있는 고시원에 권리금이 없을리가 없습니다. 그래서 무권리 매물일 경우 가장 먼저 의심해봐야 합니다.
변동비용에서 중요한 것은 기존 원장님의 운영방식 파악입니다. 내가 인수 후 운영 시 총무와 청소인력을 모두 쓰고 싶은데 기존 원장이 총무 역할도 하고 청소까지 모두 하고 있는 상황이라면 내 수익률 계산을 정확하게 할 수가 없습니다. 이와 같은 상황이 발생한다면 기존 원장님의 변동비용에 총무와 청소 인건비를 합쳐서 계산해야 합니다.
현재는 기존 원장이 직접하고 있기 때문에 변동 비용이 낮게 측정될 수 밖에 없습니다. 따라서 운영방식에 따른 변동비용의 차이를 고려하여 꼼꼼하게 변동내용을 체크하시기 바랍니다.
매입시 예상 수리비
예상 수리비는 내가 원하는데로 정해지는 금액입니다. 매물을 확인 후 어떤 부분을 수리할지 정하고 그에 따른 수리비가 계산됩니다. 투입된 수리비는 수익률을 결정짓는 매우 중요한 부분이기 때문에 권리금만큼 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 합니다.
평균 입실료
평균 입실료 또한 방 타입별 가격을 모두 확인하여 정확히 계산해야 합니다. 미니룸, 샤워룸, 원룸의 입실료에는 모두 차이가 있습니다. 내창방 외창방의 가격에도 차이가 있습니다. 기존 원장님으로부터 브리핑을 받을 때 평균가격만 들어서는 안됩니다.
방의 종류가 어떤것들이 있고 각 타입에 따른 가격을 모두 확인해야 합니다. 방에서 사무실, 총무방, 창고의 개수는 반드시 빼고 계산해야 정확한 입실료 측정이 가능합니다.
관리비
관리비는 여름이 가장 저렴하고 겨울이 가장 비쌉니다. 따라서 고시원 임장시 여름철의 관리비만 체크하지 않고 1년치 관리비를 파악하는 것이 중요합니다.
입실자 보증금과 청소비
입실자들이 입실 당시 냈던 보증금은 입실자가 나갈 때 돌려주어야 하는 금액입니다. 입실자들이 맡겨 놓은 금액이기 때문에 계약시 내가 기존 원장에게서 반드시 받아야 합니다. 입실 보증금은 2만원~10만원으로 방 개수가 많으면 결코 적지 않은 금액입니다. 같은 맥락으로 청소비를 미리 받는 원장님들도 계시니 이 부분도 반드시 함께 확인해야 합니다.
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