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​억울한데 내 돈까지?…부동산인도 강제집행에 들어간 돈 받는 해법 | 아주경제

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​억울한데 내 돈까지…부동산인도 강제집행에 들어간 돈 받는 해법

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[기고] 명도소송 후 버티는 세입자, 강제집행 기간은 1~2개월

엄정숙 변호사

“세입자가 임대차계약 해지 후에도 건물을 비워주지 않아 명도소송 끝에 승소판결문을 받았습니다. 하지만 세입자는 건물을 비워주지 않고 버티고 있습니다. 강제집행을 하려고 하는데 기간은 얼마나 걸릴까요?”

명도소송에서 패소판결을 받고도 건물을 인도하지 않은 세입자들이 늘어나면서 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다. 법률 지식이 부족한 건물주들은 강제집행 절차나 기간을 잘 모르기 때문에 답답함을 토로한다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 대법원이 발표한 사법연감에 따르면 지난해 전국법원에 접수된 명도소송은 총 3만6681건으로 민사소송 중 가장 많은 것으로 집계됐다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.

법률실무에서 명도소송 강제집행은 △집행문 신청 및 강제집행신청 접수하기 △계고집행 진행 △본 집행 진행 △세입자의 짐 매각 등 4단계 절차가 있다. 명도소송 승소판결 후 모든 강제집행 절차를 마치기까지는 약 3~4월 정도 소요된다.

명도소송 판결문을 받은 후 부동산인도 강제집행 절차와 기간을 단계별로 살펴보면 먼저 관할법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행 신청서를 접수한다. 이후 집행관은 1차 계고집행을 진행하게 된다. 계고집행이란 집행관이 세입자에게 강제집행이 접수되었으니 정해진 날짜까지 건물주에게 건물을 인도하라는 일종의 경고 절차다.

강제집행 신청부터 집행관의 계고집행 절차까지는 평균 2주 정도가 소요된다. 강제집행을 신청할 때 필수 서류는 ‘집행력있는 판결정본’인데 법원에 집행문부여신청을 통해 집행문을 받아 판결문에 첨부하면 된다.

계고집행 후에도 세입자가 계속 건물을 점유하면 집행관실에 속행 신청을 한다. 속행신청을 받은 집행관은 본 집행을 한다. 본 집행은 세입자의 유체동산 즉 소유지 내의 모든 짐을 빼내는 작업을 말한다. 빼낸 짐들은 세입자가 찾아갈 때까지 물류창고에 보관된다.

본집행이 진행되기까지는 평균 2주 정도가 더 소요된다. 강제집행신청부터 세입자의 모든 짐을 빼내는 본 집행까지는 총 1~2개월 정도의 기간이 걸린다. 특히 물류창고에 보관된 짐들은 세입자가 찾아갈 때까지 보관비를 건물주가 부담해야 하기에 신속한 매각절차를 밟아야 한다.

매각절차는 세입자가 오랜 기간 짐을 찾아가지 않을 때 물건을 매각해 달라고 청구하는 절차를 말한다. 법원에서 매각 결정이 나오면 진행할 수 있으며, 이는 동산압류 절차와 동일하다. 기간은 부동산 인도 절차와 별개로 1~2개월이 추가로 소요된다.

승소판결문이 나온 직후나 계고집행이 진행되면 대부분의 세입자가 건물을 인도하는 편이다. 강제집행 신청부터 짐 매각까지 총 3~4개월 정도가 소요되지만, 집행과정에서 변수에 따라 기간은 증감될 수 있다.

참고로 만약 명도소송을 하지 않고 세입자의 짐을 빼면 어떻게 될까.

과거의 영화나 드라마를 보면 세입자가 월세가 밀렸을 경우 집주인이 들어와 짐을 빼면서 “나가라”고 소리치는 장면을 심심치 않게 볼 수 있었다. 결론부터 얘기하면 영화와 현실은 다르다. 아무리 내 소유의 건물이나 주택이라도 세입자의 주거지나 영업장에 함부로 들어가 짐을 뺀다면 오히려 주거침입죄 및 영업방해죄로 처벌 받을 수 있다. 사실 조금이라도 법을 아는 건물주들은 이런 행동을 하지 않지만 가끔씩 화가난다는 이유로 감정대로 처리하는 경우가 있다. 하지만 세입자가 신고할 경우 처벌을 피할 수 없으니 주의해야한다.

/엄정숙 변호사

[엄정숙 변호사 프로필]

△제39기 사법연수원 수료

△현 법도 종합법률사무소 대표변호사

△현 부동산 전문변호사

△현 민사법 전문변호사

△현 공인중개사

△전 서울시 공익변호사단 위촉

△전 서울지방변호사회 인권위원

△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원

△저서 : 명도소송 매뉴얼

※ 외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

[신아일보]

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“명도소송 강제집행 시효 10년…연장도 가능해”

“세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려 하자 세입자가 한 달 치 임대료를 내면서 두 달만 더 기다려 주면 밀린 임대료를 내고 자진 퇴거까지 한다고 합니다. 마음 같아선 기다려 주고 싶지만, 판결문이 무용지물이 되지 않을까 걱정입니다. 강제집행에도 소멸시효가 있나요?”

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.

명도소송에서 승소 판결 후 진행하는 강제집행을 앞두고 건물주가 망설이는 경우가 종종 발생한다. 그간 정을 생각해 세입자에게 기회를 주고 싶지만, 이미 승소판결문이 나온 경우라면 소멸시효에 의해 판결문이 무용지물이 될까봐 고민이 커진다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 19일 “명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소 판결이라면 영구적으로 집행은 가능하다”며 “원칙적으로는 10년이지만 이후에도 시효 연장을 위한 판결을 받아 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 조언했다.

다만 명도소송에서 승소 판결이 나온 후 바로 강제집행을 신청하지 않을 때 해당 기간동안 건물주가 주의해야 할 점이 있다. 엄 변호사는 “강제집행 신청을 바로 하지 않고 세입자에게 기회를 줄 때는 채무자(세입자) 변경이 없어야 하고 목적물 변경이 없어야 한다”며 “새로운 계약 관계가 없어야 한다는 점도 명심해야 한다”고 귀띔했다. 즉 판결문에 명시되어 있는 세입자 변경이 없어야 하고 세입자가 임차한 점포에도 변경이 없어야 한다는 말이다.

만약 세입자가 다른 사람에게 소유권을 무단으로 넘기는 무단전대가 발생할 경우 승소판결문이 나오더라도 강제집행을 할 수 없다. 엄 변호사는 “명도소송 기간 중 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결이 나오더라도 점유자에 대한 당사자 특정이 달라 판결문이 무용지물 될 수 있다”며 “명도소송을 진행할 때는 세입자를 상대로 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청해야 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다”고 했다.

생활 속 법률 :: 부동산 명도 집행과정, 집을 비울 때 생기는 일

부동산 명도 집행과정 집을 비울 때 생기는 일 A 씨는 최근 너무 답답한 일이 생겨서 술이 늘었다. 임차인이 계속 월세를 연체한 데다 보증금도 모두 공제해서 나가달라고 했지만, 임차인은 막무가내로 눌러앉았다. 결국 A 씨는 부동산 인도소송(과거 ‘명도소송’) 승소판결을 받고 다 끝난 줄만 알았는데 임차인은 나 몰라라 계속 살고 있는 상황이다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까? 글. 제본승 변호사

내 집인데 왜 마음대로 안 될까? A 씨는 ‘강제집행’을 해야만 임차인을 내보낼 수 있다는 변호사 상담 답변을 받았다. A 씨는 결국 다시 돈을 내고 강제집행을 신청했다. 1달이 지나 집행관이 임차인을 내보냈고, A 씨는 부동산 중개사무소에 다시 임차인을 들여 달라고 했다. 그런데 이게 무슨 일일까. 집을 보러 갔더니 사람이 있었다고 중개사가 항의까지 한다. 현재 그 집에는 강제집행으로 내보낸 임차인의 친구가 살고 있었다.

A 씨는 억울해서 경찰에 신고도 하고 집행관 사무실에 민원도 넣었는데 너무나도 황당한 답을 들었다. 지금 살고 있는 사람은 인도소송 판결의 피고가 아니기 때문에 새로 판결을 받아야만 내보낼 수 있다고 한다. 결국 A 씨는 다시 집에 눌러앉은 이름 모를 사람을 상대로 인도소송을 준비하고 있다(대법원 86다카1683 사건의 사례를 재구성함).

부동산 인도를 위한 인도집행과 강제집행 법원의 판결이 선고되면 모두 문제가 해결된 것으로 생각한다. 하지만 원고 승소 판결은 원고에게 권리가 있다고 인정하는 것일 뿐 강제성이 없다. 부동산 인도도 마찬가지다. 판결을 받고 알아서 나간다면 좋겠지만, 임차인 스스로 나가길 거부한다면 결국 ‘인도집행’을 신청해야만 한다. 집행을 위해선 반드시 승소 확정판결문 또는 적어도 1심에서 승소 판결문을 받고 그 판결문에 ‘가집행’이란 문구가 있어야만 한다(민사집행법 제24조). 공정증서로 강제집행을 받아들이겠다는 것도 가능하다. 단, 임대차의 경우 6개월 전에만 작성할 수 있다(공증인법 제56조의3조).

강제집행은 판결문에 표시된 피고에게만 실행할 수 있다(민사집행법 제25조 제1항). 소송의 피고가 아니었더라도 재판의 변론이 끝난 뒤 피고로부터 부동산을 넘겨받은 사람에게 이 사실을 증명할 수 있다면 승계집행문 신청이란 제도를 통해 별도의 인도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 진행할 수 있다(민사소송법 제218조 제1항, 민사집행법 제31조 제1항). 따라서 피고가 판결 선고 뒤 사망했다면, 그 상속인들에게도 강제집행을 할 수 있다. 문제는 제도에 여전히 허점이 있다는 점이다. 위 법률의 조항을 꼼꼼히 읽어보면, 재판의 변론이 끝나기 전에 집에 들어와 있는 사람한테는 강제집행을 할 수 없다는 것을 알 수 있다. 재판이 끝나고 점유하기 시작한 사람이라 해도 소송의 피고와 관련이 있는지를 입증하지 못하면 결국 강제집행을 할 수 없다. 이런 경우, 강제집행을 담당하는 집행관(각, 지방법원에 집행관 사무실이 있다)은 집행불능을 선언하게 된다. 즉, 현재 부동산을 점유한 사람이 피고로 명시된 판결문을 받아와야만 한다.

한 번의 소송으로 분쟁을 해결하는 방법, 가처분 위의 경우는 판결의 효력이 미치는 사람이 무한정 확장할 수 없다는 민사소송법, 그리고 강제집행은 판결문의 효력이 미치는 사람에게만 할 수 있다는 민사집행법의 구조상 불가피하게 발생하는 문제다. 이는 판결이 아닌 명도 단행 가처분을 받아도 마찬가지로 발생하는 문제이므로 주의를 요한다.

물론 이렇게 법망을 피해가는 사람들을 막는 방법이 없는 것은 아니다. 이런 문제를 막고, 한 번의 인도소송으로 문제를 종결시키려면 피고에게 ‘점유 이전 금지 가처분’부터 제기해야 한다. 이 가처분 결정을 받아 집행관에게 집행 신청을 하면, 집행관은 해당 부동산에 찾아가 채무자가 제3자에게 부동산을 넘길 수 없다는 문서를 부착하는 등의 절차를 취한다. 이후에 채무자가 임의로 이 고시문서를 떼어버리는 등 훼손하면 형사처벌 대상이 된다(형법 제140조 제1항, 대법원2003도8238 판결 사건). 채무자가 점유 이전 금지가처분을 받으면 제3자에게 함부로 점유를 넘겨줄 수 없다. 그래도 제3자가 점유를 넘겨받았다면 인도소송을 다시 하지 않고 승계집행문을 받아 바로 강제집행을 그 제3자에게 신청할 수 있다(민사집행법 제31조 제1항, 대법원 98다59118 사건).

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