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집주인에게 보증금 돌려받는법(feat.이렇게하면100%돌려줌)

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전세나 월세의 보증금 돌려 받기

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전세나 월세의 보증금 돌려 받기

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 “써니퍼니”입니다.

우리나라의 주택 보급률이 100%가 넘은 지 한참 되었지만, 아직도 월세나 전세의 주거형태로 거주하는 분들이 많이 계십니다.

이분들의 가장 큰 걱정은 바로 보증금을 제때 돌려 돌려받는 것입니다.

하지만 보증금을 받아야 할 때 받지 못해서 낭패를 겪는 경우가 많아서 이번 시간에는 전세로 월세로 거주하다 보증금을 돌려받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

가장 정상적인 보증금 반환 방법은 계약기간이 종료되고 임차하여 살고 있던 주택을 임대인에게 돌려줌과 동시에 보증금을 돌려받는 것입니다.

보통 임대차계약을 1년단위나 2년단위로 계약하고 계약기간이 종료되기전 6개월전부터~2개월전까지 임대차계약을 유지할 것인지, 종료할 것인지에 대하여 임대인에게 통보하고 계약 연장을 한다면 그대로 거주하거나, 임대조건이 변경되면 다시 계약서를 작성하면 됩니다.

만약 이런 통보를 하지 않고 임대인과 임차인이 아무런 이야기가 없으면 묵시적 갱신에 의하여 기존 임대차계약이 그대로 갱신되어 거주하는 것입니다.

보증금이 많다면 임대인에게 돈을 마련할 시간적 여유를 주어야 하기 때문에 계약기간 6개월 전부터 2개월전까지는 반드시 계약의 종료에 대하여 이야기를 하는 것이 좋습니다.

임대차보호법에 의하여 이렇게 기간을 두고 통지를 하였다면 계약종료시에 임대인은 반드시 임차인에게 보증금을 돌려주어야 합니다.

주택을 임대하여 살다 보면 사정에 의하여 임대기간을 다 채우지 못하고 이사를 가야 하는 경우가 생길 수 있습니다.

이런 경우라면 미리 임대인에게 이야기를 해서 보증금을 돌려받을 수 있지만, 대부분의 임대인들은 계약기간 종료 전에 보증금을 돌려주는 경우가 많지 않습니다.

임대인 입장에서는 계약기간 중에 보증금을 돌려주게 되면 새로운 임차인을 구해야 하는 시간 동안 공실로 비워두어야 하기 때문에 보통 새로운 임차인을 구하기 전에는 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

간혹 사정상 새로운 임차인을 구하기 전에 돌려주는 분들도 계시지만 정말 많지는 않습니다.

이렇게 계약 종료 전에 이사를 가야 한다면 임대인에게 이야기를 먼저 하고 동일 조건으로 새로운 임차인을 구할 것인지, 임대조건이 변경할 건지를 확인한 후 부동산이나 직거래 사이트 등에 올려서 빠른 임차인을 구하는 것이 중요합니다.

새로운 임차인이 구해졌을 경우 새로운 임차인이 잔금을 치르거나, 이사를 들어오는 날에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

원칙적으로 계약기간 전에 나가는 세입자도 중개수수료를 납부할 의무는 없습니다.

다만 계약기간전에 이사를 가고, 그로 인하여 임대인에게 손해를 끼칠 수 있기 때문에, 부동산을 통하여 새로운 임차인을 구했다면 임대인의 부동산 수수료도 부담을 하는 것이 관행입니다.

마지막으로 가장 좋지 않은 경우가 계약기간이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다.

계약 종료 6개월 ~ 2개월전에 미리 통보도 하였는데 보증금을 돌려줄 여력이 없다고, 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 받아 돌려준다고 하는 경우입니다.

이럴 경우가 가장 난감한 것입니다.

이런 경우 최후의 방법으로는 소송을 진행하여 받아내는 방법이 있는데, 소송을 진행하기 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 임대인에게 보내는 것입니다.

사실 내용증명은 법적 효력은 없습니다.

다만 소송을 진행할 때 소명자료로 사용할 수 있고, 그보다 임대인에게 심리적 압박감을 주기 위한 것임이 먼저입니다.

이렇게 내용증명을 보내고 보증금을 돌려받았다면 다행이지만, 내용증명을 발송하고 난 후에도 보증금 반환을 계속 미룬다면 결국 법원에 지급명령 신청 및 소송으로 넘어가야 합니다.

임대차계약서가 있고, 내용증명 등 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 소송에서 승소를 하는 것은 당연하지만, 그 시간과 기간이 상당히 소요된다는 것이 문제입니다.

될 수 있으면 임대인과 원만하게 협의하여 보증금을 돌려받는 것이 가장 좋습니다.

이번 시간에는 임대차 계약 시 보증금 반환에 대하여 알아보았습니다.

돈이 연관되어있기 때문에 이 부분이 민감할 수밖에 없고, 임차인 입장에서는 보증금이 재산중 큰 부분을 차지하고 있기 때문에 더욱 민감한 사항입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리겠습니다.

감사합니다.

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원룸보증금반환 받을 때 세입자들이 저지르는 실수

상담을 하다 보면 “벼룩의 간을 빼먹지”라는 생각이 절로 드는 사건이 있습니다. 건물주가 임대차보증금을 돌려주지 않아 문제가 생기는 일은 이미 소송으로 다수 진행하고 있는데요. 요즘은 원룸보증금을 반환받지 못해 저희에게 연락 주시는 분들이 늘었습니다. 정말 놀랍게도 말이에요.

원룸 계약기간은 일반적으로 1년씩인데요. 원룸은 사회 초년생들이나 학생들이 출퇴근과 통학을 편하게 할 목적으로 딱 기본적인 생활만을 할 공간이지요. 1년 계약기간이 다 끝나고 나갈 수도 있고, 오래 살 목적으로 온 곳이 아닌 만큼 임대차 기간을 다 채우기 전에 새 임차인을 구해주거나 2-3개월 치 월세 및 복비를 물어주고 이사를 가기도 합니다.

물론 어떤 식으로 나가든 월세나 전세 보증금은 당연히 돌려받아야 하는 거고요. 아무리 원룸이라 해도 요즘 부동산 임차 보증금 만만하지 않습니다. 소액심판이 3천만 원 이하까지 가능한데요. 요즘 들어오는 사례들 보면 대부분 일반 소송으로 가야 합니다. 그래서 전화 주시는 분께서 소송까지 생각하시며 변호사를 찾아 저희에게 연락 주시는 거겠죠.

월세 보증금 돌려받기 정리

이 방법은 원룸 월세 임대차 계약을 하신 분들만 해당되는 방법들 입니다. 왜냐하면 원룸은 수익형 부동산의 특성을 이용하여 이 방법론들을 이용하기 때문에 잘 먹힙니다.

일반 아파트 월세 임대차 계약 같은경우에는 뭐 다음 임차인이 들어오던 말던 관심이 없겠지만 원룸 같은 수익형 부동산인 경우에는 공실 하나가 결국 수익률 감소로 이어지게되고

또한 원룸의 95%는 융자가 다 있어서 융자에 대한 이자분을 방 하나로 탕감해야 하는데 이 또한 공실이 발생하게되면 집주인 입장에서는 골치아프게 됩니다.

여하튼 서론이 길었고 월세 보증금 돌려받기 방법들을 정리해보도록 하겠습니다.

1) 계약해지 통보 제때 하기

임차인의 임대차 계약 해지 통보는 계약이 만료하기 6개월 ~ 2개월 전(최근 개정되었음, 원래는 1개월이 였음)에 꼭 계약 해지에 대한 통보를 미리 해줘야 합니다.

그래야지만이 집주인이 보증금에 대한 부분을 발 빠르게 준비할 수 있는 기간이 주어지게되고, 보증금 마련을 할 수 있으니까요.

그렇기에 예를 들어서 2021년 9월에 월세 계약이 만료되면 그 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 사이인 2021년 3월 ~ 7월 사이에는 꼭 계약의 해지에 대한 통보를 꼭 하셔야 합니다.

2) 내용증명 보내기

이제 이때부터는 골치가 아프기 시작합니다. 그래도 집주인 보다는 임차인의 상황이 현저히 낫습니다. 왜냐? 집주인이 잠수탈 일은 없거든요. 그 건물의 소유자이기 때문에 경매 넘기고 도망치는거 아닌이상 잠수 타진 않습니다.

반대로 집주인의 입장에서는 임차인이 잠수타버리면 답이 없습니다. 임차인이 거주하는 곳도 모르고, 연락도 안되면 해당 임차호수를 마음대로 문을 따고 들어가지도 못하고(맘대로 들어가면 주거침입 + 재물손괴)

어쨌든 임차인의 입장이 더 낫습니다. 집주인이 계약의 해지통보에도 불구하고 보증금을 안준다? 그럼 계약 만료일날 내용증명을 하나 보내세요.

법적 효력이 있는 내용증명을 받아보면 집주인 생각이 달라질 수도 있고, 또 보증금 반환소송에는 2회의 내용증명이 필요하기에 내용증명으로 보증금을 요구하세요.

3) 보증금반환소송

내용증명 2회 이후에는 소송으로 가면 무조건 이깁니다. 근데 대부분은 보증금반환소송 이전에 다 보증금을 줄 겁니다.

또한 요즘에는 보증금반환 상품들도 각 시중의 은행에 많기 때문에 왠만해서는 소송 전에는 월세 보증금 정도는 다 돌려받을 수 있습니다.

근데? 내용증명을 보냈는데도 불구하고 집주인이 보증금을 안준다? 그래서 월세 보증금 돌려받기 가 실패했고, 보증금반환소송을 가야 하는데, 소송까지는 가기싫다? 이 방법을 이용해 보세요.

4) 임차권 등기명령

소송까지 가기 싫으면 임차권 등기명령을 치세요. 이게 무슨말이냐면 집주인 입장에서는 빨간 줄 입니다.

등기부를 떼면 임차권 등기명령이라고 빨갛게 표시되어 있습니다. 이는 차후에 들어올 임차인이 등기부를 통해서 확인할 수 있구요.

향후에 들어올 임차인이 빨깧게 표시되어 있는 임차권 등기명령을 보고 무슨 생각을 할까요?

” 임차권 등기명령? 아. 이 집주인이 다른 임차인에게 보증금을 안돌려줘서 그 임차인이 임차권 등기명령을 쳤구나. 그럼 안전하니까 이 주택에 월세로 들어가야지. ”

이렇게 생각할까요? 아니죠..

” 임차권 등기명령? 뭐야 이사람 보증금 잘 안돌려주겠네.. 안 들어가야지”

이렇게 생각할겁니다. 그러면 위에서도 말씀드린대로 임차권 등기명령이 쳐진 임차주택에는 임차인들이 월세로 임차하기 꺼려할테고 그럼 자동적으로 공실기간이 길어지며

공실기간이 길어진다는 뜻은 곧 수익률 감소로 이어집니다. 그래서 집주인이 가장 무서워하는게 임차권 등기명령이라 보시면 되겠습니다.

오늘 이렇게 월세 보증금 돌려받기 방법들을 소개해드렸습니다. 4 단계로 나눠서 한 번 차근차근 집주인과 협상해보시길 바랍니다.

협상이라는 어감은 좀 이상하네요. 원래 받아야 할 돈이니 요구해보세요.

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